깡통전세(전세가율 상승) 위험상승, 세입자는 더욱 조심해야 할때

 

깡통전세란?

오늘의 주제인 깡통전세에 대해 알기 위해서는  첫째로 부동산 용어라 할 수 있는 '전세가율'이 무엇인지를 알아야 됩니다.

 

전세가율이란?

전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 말하는 것입니다. 예를들면 아파트 한 채를 매매를 할때의 가격은 4억일때 그아파트를 전세로 들어가서 사는 비용이 2억이라면 전세가율은 50%가 됩니다.

 

그렇다면 깡통전세란? 간단히 말해 전세가율이 높아지면 전세가가 매매가에 근접하거나 추월하는 현상이 발생하고 그에따라 세입자가 집주인으로부터 보증금을 잃게되는 위험이 커지는 것을 뜻합니다.

 

전국 전세가율 현황

2022년 11월 현재 한국부동산원에서 발표한 자료에 보면 실거래로 보았을 때 전국아파트 전세가율이 75%을 상회 했다고 합니다. 또한 연립 또는 다세대는 83.4%로 발표되었고 심지어 지방에서는 100% 넘는 곳도 속출하고 있다는 자료가 나왔습니다.

임대차 시장 사이렌

 

세입자 보증금 잃을 위험?

세입자가 보증금을 떼일 위험이 커졌다... 어떤 말인지 잘 와닿지 않는 분들이 있을 건데요.

 

구체적인 예를 들어 보겠습니다.

우리가 살고 있는 집에 거주하는 형태는 크게 월세, 전세, 또는 매매를 통해 내집 마련하는 방법들이 있습니다.

 

전세를 들어갔다고 가정해 보겠습니다. 전세 계약은 일반적으로 2년을 하게 됩니다. 2년전에 3억에 전세 계약을 했다고 하고 그 당시 실제 주택 가격은 4억 이었다고 생각해 보겠습니다. 2년이 지난 후 금리인상 등에 영향으로 집값이 하라해 현재 집값이 2억이 되었다고 한다면 전세는 2년전에 계약해서 3억에 계약했는데 현재 집값은 2억으로 떨어지게 돼서 집주인이 그집을 팔더라도 전세금을 돌려주기에는 1억이 부족한 현상이 발생하게 됩니다.

 

세입자 입장에서는 전세계약 만기시에 전세금을 돌려받지 못할 위험에 불안할 수 밖에 없겠죠! 다시말해 이처럼 전세가율이 높아지면 세입자의 위험은 점점 높아진다고 볼 수 있습니다.

 

이런 전세가율은 어디에서 확인이 가능할까요?

 

1. 한국부동산원이 사이트에 들어가서 부동산테크를 통해 공개한 ‘임대차 시장 사이렌’에 의하면 전국 아파트 9월 전세가율은 75.2%로 조사되었습니다. (신문기사의 본문 내용 발췌)

2, KB 시세 검색시에 'KB리브온'으로 검색하면 매주 KB시계열이란 부동산 통계가 EXCEL파일로 발행됩니다. 이 자료를 통해 전세가율 뿐만아니라 중요한 부동산 지표인 '주택가격매매지수'등을 다양하게 확인 할 수 있습니다.

 

다세대 빌라 전세가율 83%초과의 의미?

 

특히, 현재 염두에 둬야 할것은 아파트 보다 연립 다세대(일반적으로 많이 알고 있는 빌라)는 83%를 초과한다는 것으로 아파트보다 상대적으로 보증금을 잃을 위험이 더 크다는 것을 뜻합니다.

 

위에 확인한 것을 토대로 자산을 지키기 위해서는 어떻게 대응해야 할까요? 세입자로 전세를 구할때는 실거래 매매가와 전세금을 정확히 알고 확인하는 습관이 중요하다고 하겠습니다. 특히 오랜된 구축 아파틑 혹은 빌라에 전세계약을 할 때 반드시 현재 매매가의 시세를 체크하는 것이 선행되어야 합니다.

 

전세가율 상승시기 VS 전세가율 하락시기

과거로 거슬러가 전세가율이 높아지는 시기는 부동산 상승기였을까요? 아니면 하락기 였을가요? 예상할 수 있는것처럼 매매상황이 안 좋고 전세수요가 많을때로 보통 시장에서 침체기 혹은 보합기때가 많이 있었습니다. 왜냐하면 사람들이 혹시나 부동산 하락으로 인해 돈을 잃을까봐 주택을 매매하지 않기 때문입니다.

 

그럼 전세가율이 낮아지는 시기는 언제일까요?  집을 사려는 사람이 많아 매매수요가 전세수요에 비해 많은 시기 다시말해, 부동산 상승기의 경우가 많습니다.

 

앞으로의 전망

현재 전세가율 상승으로 힘들분들이 있을 건데요. 희망적인 말을 전한다면 대한민국 부동산의 과거를 추적해보면 알다시피 부동산이 상승과 하락을 반복한다는 것입니다.

 

그리고 결과적으로 장기적으로는 부동산 자산은 우상향 해왔습니다. 부동산이 올랐다기 보다는 돈(현금)의 가치가 시간이 갈수록 떨어지기 때문이죠. 10년전 자장면 가격과 지금 자장면 한 그릇 가격의 차이를 생각해 보면 시간이 갈수록 돈의 가치가 떨어지니 자연스럽게 부동산 가격은 돈의 가치가 떨어진만큼 올라가는것이 자연스러운 현상입니다. 

 

다만 부동산 상승시기와 하락시기를 맞추는 것은 보통 신의 영역이라고 합니다. 일반 사람들의 예상할 수 없는 일들이 지구에서는 매일매일 발생하고 있습니다.

 

최근의 러시아와 우크라이나 전쟁처럼  이런 일이 있을거라는 예측할 수 있는 사람이 얼마나 있었을까요? 그러니 하루하루 변화하는 경제상황 그리고 세계적인 변화를 틈틈히 알고 깨우처 상황에 맞게 현명하게 대응하는 것이 중요하겠습니다.

 

경제 공부도 중요하지만 행복한 삶이 무엇보다 중요하겠죠? 건강한 음식도 먹고 열심히 운동도 하면서 꾸준히 경제공부,부동산 공부를 이어나가 보도록 하겟습니다.