미분양 10년 만에 최대, 84%는 지방에 몰렸다.

 

전국의 미분양 주택 수치가 10년 만에 최대인 7만 5000 가구를 넘어섰습니다. 전월과 비교했을 때 10.6%가 상승했습니다. 

위에 표를 확인해 보면 2022년 7월에 3만 가구 9월에는 4만 가구 그리고 11월에는 5만 가구 12월에는 6만 가구 그리고 2023년 1월에 7만 5천 가구가 넘었습니다. 이렇게 보듯이 미분양이 상승하는 폭이 상당히 빠릅니다.

 

그렇다면 1월에 7만 5000 가구 미분양이 무엇을 의미하는 것일까? 하는 것이 궁금합니다. 이는 과거의 전구 미분양 주택을 보면서 생각해 보겠습니다. 

우리가 기억하듯이 부동산 폭등 시기였던 2020년도와 2021년도에 전국에서 미분양 가구수를 보면 1만 가구 정도로 미분양 수치가 상당히 낮았다는 것을 알 수 있습니다. 하지만 2021년 말부터 미분양이 급격하게 상승하더니 1년이 채 넘지 않는 기간에 4배 넘게 증가해서 결국 1월 현재 7만 5000 가구 수치를 나타내고 있습니다. 

 

2023년 1월의 전국 미분양 수치는 전월과 비교해서 10.6%가량 증가한 수치입니다. 10년 2개월 만에 최대치를 보여주고 있습니다.  과거의 사례를 보면 앞으로의 부동산이 어떻게 될는지 조금은 예측이 가능합니다. 10년 2개월 전 2012년도에도 전국미분양 수치는 7만 건가량 되었습니다.

 

과거 2011년~2012년도는 지금과 비슷하게 부동산 시장이 좋지 않았습니다. 집값이 지속적으로 하락하는 추세였고 3억 하는 아파트가 있다면 1000만 원은 깎아서 거래하는 것이 당연시되는 분위기였습니다. 당시의 분위기를 토대로 현재는 누가 보더라도 완연한 하락기구나 판단할 수 있습니다. 

 

최근에 거래량이 다소 증가하면서 급매들은 거래가 되고 있다는 신호가 있는데요. 급매가 거래되고 있는것이 집값이 반등하고 있다는 판단을 하기에는 무리가 있습니다. 건설업계에서 부동산의 급격한 하락을 방지하기 위해 정부 차원의 미분양 대책이 필요하다는 말들이 있지만 정부에서는 아직 개입할 단계가 아니라는 뜻을 분명히 하고 있습니다. 

 

전국 미분양 수치 84% 지방에 몰렸다

미분양이 지방에 몰려있다는 것은 무엇을 뜻할까요? 아무래도 지방이 집값이 더 크게 하락할 여지가 있다는 것입니다. 

 

2023년 1월 전국 미분양 주택현황 상 수도권 1만 2257가구 대비 지방에만 6만 3102 가구가 미분양 수치를 보여주고 있습니다. 정부가 각 종 규제 완화를 실행하고 서울 강남 3구와 용산구 4군데를 제외한 전 지역을 규제지역에서 풀었습니다. 이러한 규제 완화 결과로 수도권 분양경기가 다소 회복을 하면서 지방이 미분양 주택이 더 늘어났다고 봅니다. 

 

서울과 수도권에서 분양 물량이 소화되면서 지방과의 격차가 커지고 부동산 시장의 불확실성이 지속되면 주요 단지만 수요가 몰리는 현상은 심화될 거라고 전문가들이 예측하고 있습니다. 

 

 지방 인구 소멸은 시작되었다

지방은 이미 인구 소멸현상이 시작 되었습니다. 사람이 적어질수록 사람들은 모여 있으려고 하는 경향이 있습니다. 사람이 있어야 사업도 하고 식당도 하고 먹고살 수 있습니다. 다시 말해 수도권으로의 쏠림 현상이 증가될 것입니다. 위에 보이는 그림에서 빨간색이 '인구 소멸 고위험 지역'입니다. 2017년에 전남 등 몇 군데에 불과했다면 미래인 2047년도에는 대부분의 지역이 '인구소멸 고위험지역'으로 분류되고 있다는 것이 확인됩니다. 

 

더 큰 문제는 이러한 인구 감소 예측이 시간이 갈수록 훨씬 빨라지고 있다는 것입니다. 전에는 인구감소 예측이 2041년은 지나가 시작될 것이다라고 했는데요. 실제로는 2020년부터 인구 감소가 시작되었습니다.

 

현재 우리나라 출산율은 0.8명 정도로 OECD기준 최저 수치입니다. 이러한 인구 감소가 지방에서부터 본격적으로 시작되고 있고 미분양도 지방에서 쌓이고 있는 상태입니다. 

 

  2019년~2021년 부동산 상승 경험에 따른 주의점

현재는 누구나가 인정하는 부동산 하락기이지만 다시 부동산 상승기가 도래한다면 2019년과 2020년 부동산 급등기에 사례를 통해 부동산 상승이 어떻게 퍼져 나갈지에 대해 알 수 있습니다. 다시 부동산 상승기가 오면 모든 지역에서 부동산이 상승하는 것이 아니라 수도권에서 시작되어서 지방의 중심도시로 퍼져 나갈 여지가 많습니다. 이는 겨우 2~3년 전에 경험을 통해 많은 사람들이 학습할 수 있었던 내용입니다. 

 

다시 말해 지방의 아무 지역이나 가서 부동산을 매매하는 것이 아니라 서울이나 수도권 그리고 지방의 중심도시 등으로 수요가 몰릴 확률이 높기 때문에 이러한 것은 미리 감안하고 판단해야 한다는 것입니다.

 

특히 인구 감소가 시작된 지역에 부동산 반등기가 도래한다고 집을 산다면 낭패를 볼 수 도 있다는 뜻입니다. 지역을 선정할 때 많은 공부가 필요하다고 생각합니다. 아무 곳이나 사도 부동산이 오르던 시기는 다시 오기 힘들지 않나? 판단합니다.

 

오늘도 열심히 재테크 공부하고 행복한 하루 보내세요~~^^