밀어내기 분양 급증 부동산 상승 신호?

밀어내기 분양

밀어내기 분양이란 대한민국 건설업체가 아파트 분양에 관심 있는 수요층이 많은 시기를 타 아파트 분양을 과도하게 많이 진행하는 현상을 말랍니다. 이러한 아파트 그리고 주택의 과잉 공급은 시세 하락으로 나타나며 결과적으로 하우스 푸어를 양산하는 부작용을 낳습니다.

위키백과사전에 적힌 밀어내기 분양의 뜻입니다. 의미를 해석해 보면 수요층이 많은 시기 다시 말해 부동산 상승장 때 건설사들이 수익을 극대화하기 위해 아파트 분양을 적극적으로 시도하는 행위를 말합니다.

문득 의문이 듭니다. 지금은 누구나 다 알다시피 부동산 시장이 좋지 않습니다. 하락장 중간에 있고 부동산 경기가 갈수록 안 좋아지고 있는데 왜 밀어내기 분양이 증가하고 있을까요?

미분양 공포에도 밀어내기 분양을 하겠다. 아 이 한마디에 미루어 짐작할 수 있는 것이 있습니다. 미분양이 위험이 있다는 것을 건설사도 당연히 알고 있지만 위험을 감수하더라도 미분양을 한다는 것은 내년에 건설경기가 더 안 좋아질 수 있으니 지금이라도 분양을 최대한 많이 진행하겠다는 말입니다.

여기서 또 한 가지 부동산 공부하는 포인트를 배울 수 있습니다.

밀어내기 분양이라는 것은 부동산 시장이 좋은 때 부동산 이익을 극대화하기 위해 분양을 최대한 많이 진행하기도 하지만 반대로 부동산 시장이 더 침체하기 전에 미리 분양을 최대한 진행해서 손실을 최소화하기 위해서도 밀어내기 분양을 한다는 것입니다.

손실을 최소화한다는 것이 다시 말하면 이익을 최대화한다는 뜻과 별반 다른 것이 아니라는 생각이 듭니다. 뉴스 기사를 확인했을 때 그냥 그런가 보구 나하고 지나간다면 부동산 흐름을 아는 사람이 될지는 모르지만 이 뉴스가 맞는 말인지 판단하는 능력은 기를 수가 없습니다.

청약 홈을 검색하고 일정을 확인해 봤습니다.

파주, 수원, 오산, 아산, 송도, 청안 등 수도권에 많은 분양 일정이 있었음을 확인할 수 있습니다.

11월 중순에는 광주, 대전, 동탄, 평택 등 수도권과 지방에 분양일정이 있는 것을 확인할 수 있습니다. 뉴스 기사가 근거 있는 내용이라는 것을 알 수 있습니다.

2022년 연말 전국 아파트 분양시장은 공급이 많이 이루어질 예정입니다. 12월 분양 예정 아파트는 전국 89곳, 6만 1312가구가 시장으로 나올 예정입니다. 이렇게 계획대로 분양이 된다면 2015년 동월과 비교해 가장 많은 물량이라고 합니다.

올해 건설사들은 부동산 하락이 원인으로 인해 분양 일정을 미뤄왔었는데요. 내년까지 이어질 금리인상 기조와 경기침체 전망으로 인해 더 경기가 안 좋아지기 전에 분양을 진행하는 것이 손해를 최소화하는 것이라고 판단한 듯합니다.

하지만 뉴스 기사 하나만 보고 판단하는 것은 진실에 다한 왜곡에 우려가 있습니다.

앞서 청약 홈을 토대로 확인 가능한 것은 수도권과 지방은 분양물량이 있다는 것입니다. 그렇지만 건설사에서 아파트를 짓는 것이 지방과 수도권만 건설 할리는 없다는 것입니다. 아직 서울의 물량이 많이 나오지 않고 있다는 것입니다.

청약일정에서 확인 가능한 것은 서울 은평 뉴타운에 한 아파트가 분양하고 있다는 내용 정도입니다. 그래서 다른 뉴스를 하나 찾아보았습니다.

11월 16일 오늘자 기사입니다. 서울 대단지 분양은 미분양과는 거리가 먼 1순위 청약에서 14대 1 정도로 뜨겁다고는 할 수 없지만 아직은 주택을 사고자 하는 수요가 있다는 것을 알 수 있습니다.

특히 최근에 중도금 대출보증 기준을 9억 원에서 12억 원으로 높이고 주택담보인정비율(LTV) 50% 확대는 물론 투기과열지구 내 15억 원을 초과하는 아파트의 주택담보대출까지 허용하는 규제 완화를 발표하면서 조금은 영향을 받을 결과라고 보입니다.

서울 둔촌동처럼 입지가 좋고 사람들이 살고자 하는 수요가 있는 곳은 부동산 하락장에도 언제든 사기 위해서 때를 기다리는 수요가 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

좋은 입지는 시장에 덜 영향을 받는 분양
덜 좋은 입지는 시장에 민감하게 반응하는 분양

간단히 분양이 잘 안 될 거라 예상되는 아파트들을 더 안 좋아지기 전에 서둘러 분양하려고 하는 것이 밀어내기 분양으로 이어지고 있구나! 하는 결론이 됩니다.

시장 참여자(건설사) 입장

부동산을 바라볼 때 나의 입장에서 보려는 경향이 있습니다. 아파트를 사려고 하는 입장과 아파트를 팔려고 하는 입장에서만 생각하기가 쉽습니다.

하지만 시창 참여자인 건설사 분양업체 쪽의 입장에서 생각해보면 건설회사가 더 안 좋아질 것 같은데 입지가 안 좋은 아파트는 내년쯤에는 분양 시도를 해보지도 못할 것 같으니 지금이라도 빨리 분양을 하자!라는 판단입니다.

밀어내기 분양 해석 및 전망

부동산 경기가 좋지 않은 것은 사실이고 미분양은 늘고 있습니다. 더하여 밀어내기 분양도 늘어나고 있습니다. 하지만 아직 서울 등 입지가 좋은 곳에 수요는 아직 살아있다는 것을 알 수 있습니다.

그렇다면 앞으로의 부동산 시장에서 서울 등 입지가 좋은 곳에서 이런 미분양 소식들이 들린다면 어떤 의미일까요?

아무래도 시장이 정말 안 좋다는 신호로 봐도 무방할 듯합니다. 보다시피 부동산 시장에는 다양한 신호가 있습니다. 다양한 관점으로 시장을 볼 수 있는 지혜를 길러야 하겠습니다.

오늘도 즐겁고 재밌는 경제 공부하겠습니다.