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재테크 하는 요다

정부 수도권 규제지역 해제 그리고 내집마련 규제완화

by 재테크 요다 2022. 11. 12.
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서울과 경기 4곳 제외 부동산 규제지역 해제

정부는 지난 11월 10일 제3차 부동산 관계장관회의에서 서울과 과천, 성남 , 하남, 광명을 제외한 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제된다고 발표했습니다. 아무래도 서울에 대한 수요는 아직 살아있다 보니 서울과 서울을 잇는 4개 지역은 제외하고 부동산 규제를 해제했다고 보입니다.

서울이 대출이 풀린다면 전국에서 서울에 집을 사려고 하는 마음은 누구나 갖고 있지 않을까 합니다. 그러므로 서울에 규제를 허용하기에는 위험 부담이 많기에 서울은 아직 규제지역으로 묶어둔 것이죠

글보다는 그림으로 보는 것이 아무래도 이해가 빠르지 않을까 합니다.

서울 그리고 경기도는 서울과 붙어있어 집값이 상승 여력과 재건축 호재 등 부동산에 대한 수요가 많기 때문에 서울과 비슷한 동 시기에 규제지역으로 지정된 과천, 성남, 하남, 광명을 투기과열지구 및 조종 대상 지역으로 유지한다고 했습니다.

경기도 4개 지역은 공통적으로 재건축으로 인해 집값이 폭등했다는 공통점이 있는 지역입니다. 그래서 지금 다시 대출을 풀어준다면 집값이 다시 한번 폭등할 여력이 있다고 정부에서는 판단해서 이처럼 규제지역에서 해제하지 않았다 생각됩니다.

이번에 규제지역 해제는 올해 들어 세 번째 해제인데요. 주목할 점은 인천, 세종 등 집값이 폭등했던 지역을 이번에 해제했다는 것입니다.

인천과 세종지역의 경우에는 재작년과 작년에 급격한 상승한 지역입니다.

현재는 재작년과 작년과는 반대로 급격한 하락을 경험하고 있다는 공통점이 있습니다. 두 지역 모두 기존 최고가 대비 30~40%의 집값 하락을 경험하고 있습니다.

이를 통해 부동산 공부를 하는 부동산 어린이 배울 수 있는 것이 있습니다.

바로 급격하게 상승하던 지역은 부동산이 하락하게 되면 다시 급격하게 하락한다는 것입니다. 결론적으로 집값은 항상 올라갔다가 내려갔다가 다시 올라가기도 하는구나!라고 알 수가 있습니다.

규제 해제에 따른 변경

일단 투기과열지구에서 해제가 되면 15억 원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용됩니다._ 주택담보비율은 10% 포인트 완화돼서 9억 원 이하 주택일 경우 50% 그리고 9억 원 초과에 대해서는 30%가 적용됩니다._

예를 들면 예전에 20억 하는 서울에 아파트를 살 때는 대출이 아예 나오지가 않았습니다. 하지만 15억까지는 대출이 나오게 된 것입니다. 그리고 규제가 풀린 수도권 같은 경우는 70%까지는 대출을 받을 수 있게 됩니다._ 당연히 인천과 세종도 포함됩니다.

추가적으로 주택 분양권 같은 경우 분양권 전매제한기간은 최대 5년에서 3년으로 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어들게 됩니다.

12월부터는 LTV 가 규제지역에 상관없이 50%로 단일화됩니다.

집값이 50%까지 규제지역에 관계없이 대출이 나온다는 말입니다. 이건 아직 규제가 안 풀린 서울 그리고 경기 4곳과는 상관없이 어는 곳이라도 대출이 나온다는 겁니다.

그전에는 투기지역에는 40%까지 묶여 있었는데 10% 정도 완화가 된다고 보면 됩니다.

내 집 마련 규제완화

아직 내 집이 없는 무주택자에게 중요한 뉴스가 하나 있습니다.

첫째, 공공택지의 사전청약제도 의무화를 폐지해서 사전에 공급되는 물량을 줄입니다. 청약 제도는 가점제 그리고 추첨제가 있습니다. 가점제는 일반적으로 가점을 채울 수 있는 사람이 당청 확률이 높은 것이죠. 젊은 층에게는 다소 불리한 제도입니다.

둘째, 무순위 청약(일명 줍줍 : 당첨자들이 당첨을 포기하거나 부적격 당첨이 됐을 경우 무순위 청약이 나오게 되는 것) 이 나왔을 때 누구나 청약통장이 없이 추첨제로 할 수 있습니다. 지금까지는 해당 지역에 사는 사람만 무순위 청약을 신청 할 수 있었습니다.

예를 들어 충청도에 사는 사람이 서울에 살지도 않을 텐데 서울에 분양을 받는 게 맞는 거냐? 이러한 논리로 해당 지역에 살고 있는 사람만이 무순위 청약을 신청할 수 있었습니다. 그래서 서울에서 나오는 무순위 청약은 서울 사람만 신청할 수 있었습니다.

하지만 변경된 정책에 따르면 무순위 청약의 거주지 요건을 없애 청약 대상자를 확대합니다_ 그래서 어디에 살던지 어느 지역이던지 무순위 청약을 할 수 있습니다.

1 주택자 규제완화

기존에 1 주택이 있는 국민에게도 규제완화가 됩니다. 규제지역 여부나 주택 가격에 상관없이 2022년 12월 1일부터는 무주택자 또는 이사를 계획 중인 1 주택자는 집값의 50%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 됩니다.

예전에는 1 주택이 있으면 대출이 아예 나오지 않았습니다. 하지만 1 주택자가 이사하는 조건으로 일단 새로 집을 사고 나중에 다시 팔 수도 있으니 대출을 해주겠다는 취지입니다. 주택 갈아타기 할 수 있는 기회를 주겠다고 쉽게 생각하면 되겠습니다.

규제완화의 취지 및 향후 부동산 전망

11월 11일 원희룡 국토부 장관의 말을 인용하면 "특정 가격대를 떠받치거나 인위적으로 경기를 부양하려는 의도는 없다. 이사 수요와 이미 청약에 당첨됐는데 이후 과정을 진행하지 못하는 이들에게 숨통을 터주는 측면이 있다' 헸습니다.

부동산 규제를 완화해도 부동산 급등 등의 부작용이 발생하지는 않을 것으로 판단한 듯합니다.

이번 부동산 규제완화 조치에 따라 시장이 반응이 궁금한데요? 수도권 등에 70%까지 대출이 나온다면 현재 수도권 평균 주택 가격은 8억으로 대출로 나오는 금액이 8억 × 0.7= 5.6억 정도 됩니다. 현금 2억 4천만 원 정도가 있다면 집을 살 수 있다는 뜻입니다.

월세 그리고 전세로 사느니 그냥 집을 사자는 수요가 일시적으로 있을 수 있습니다.

하지만 결국 미국의 금리인상이 계속된다면 주택담보대출 이자는 지금보다 더 상승할 것입니다. 결국 금리인하 시기가 될 때까지는 전반적인 주택 가격 상승은 쉽지 않은 듯도 합니다.

미국 10월 소비자물가지수(CPI)가 전문가 예상치인 7.9%보다 다소 낮은 7.7%로 발표되었습니다. 이에 따라 주식 시장 등은 금리인하에 대한 기대감으로 미국 증시 그리고 한국 증시 할 것 없이 폭등 수준의 상승랠리가 이어졌습니다.

전망은 어디까지나 전망이니 시시각각 변화하는 금융시장 부동산 시장에 소식들에 귀 기울이는 습관을 들여야 되겠습니다.

깊어가는 가늘 즐거운 주말 보내시기 바랍니다. 주말에도 재테크 공부는 멈추지는 않겠습니다.

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