강남 3구, 용산 제외 부동산 규제 다 푼다. 부동산 전망은?

강남 3구( 서초, 강남, 송파) 용산 빼고 부동산 규제 모두 해제

2023년 계묘년이 밝았습니다. '검은 토끼의 해'라고도 합니다.  새해가 시작되고 3일도 지나기 전에 부동산 관련해서 중요한 변동사항이 있습니다. 

부동산 규제현황(2023년 1월)

2023년 새해 1월에 들리는 소식에 따르면 서울에서도 강남, 송파, 서초, 용산 4곳을 제외하고 전 지역이 규제가 풀리 것 같다는 소식입니다. 규제를 해제한다는 것은 결국 다 이유가 있으니 해제를 하는 건데요. 그 이유는 무엇인지? 공부가 필요합니다.

 

대한민국 국민들 다대수가 알다시피 서울은 가장 집값이 비싼 지역입니다. 그만큼 마지막까지 부동산 규제가 풀리기는 어려운 지역이라고 알고 있습니다. 다시 말해 그만큼 현재 부동산이 하락 추세가 가파르다는 반증이라고 할 수 있겠습니다.

 

그렇다면 위에 말한 4곳은 왜 부동산 규제해제지역에서 제외가 되었을까요? 

2022년 서울 아파트값 하락률

2022년 서울 지역 아파트값 하락률을 보면 강남 3구(서초, 강남, 송파) 그리고 용산 지역이 상대적으로 다른 서울 지역보다는 아파트 가격 하락률이 적다는 것을 확인할 수 있습니다. 간단히 하락률이 낮아서 규제지역 해제를 하지 않았다.라고 판단하기보다는 아직까지 이 강남 등 4곳은 부동산을 사고자 하는 수요가 살아있다 판단할 수 있습니다.

 

대풀이 풀리거나 또는 규제가 풀리면 강남이나 용산등은 집을 사고 싶어 하는 수요가 아직은 있다고 정부에서는 판단했다는 것입니다. 위에 그림을 보면 전국에서 상대적으로 적게 떨어졌다고 생각하는 서울 지역도 10% 이상 하락 완여하는 지역이 꽤 있다는 것을 알 수 있는데요 현재 부동산 시장은 완연한 하락세라는 것이 확실하다고 보입니다.

 

서울 지역에 규제를 해제하더라도 집값이 갑자기 올라가기는 어려울 것을 정부에서도 잘 알고 있습니다. 너무 급격한 부동산 하락 소위 경착륙은 대한민국 시장에 큰 부담이 될 수 도 있기 때문에 연착륙을 유도하기 위해서 이처럼 부동산 규제를 해제하고 있다는 것이 정부의 설명입니다.

 

하지만 우리는 알 고 있습니다. 결국 정부에 세금이 안 걷히고 있어 나라 살림이 빠듯하기 때문에 세수 확보를 위해서 부동산 규제를 해제하는 것이 실질적인 이유라고 할 수 있습니다. 나라 살림을 꾸려가는데 돈이 든다는 것은 당연한 것이 나쁜 것이다라고 할 수 있는 문제는 아닙니다.

 

그렇다면 결국 문제는 이러한 부동산 규제해제가 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 것인가 하는 것입니다.

 

현재 부동산 시장에 추이를 아는 것이 중요합니다. 2022년 서울은 -7.23%가 하락했습니다. 그 중에 4분기 하락률이 -6.27%입니다. 그리고 전국으로 보았을 때 -9.63% 하락했습니다. 그중에 4분기에 -8.07%가 하락했습니다. 여기서 중요한 것이 집값이 1년 동안 완만하게 하락한 것이 아니라 가장 최근인 4분기 9월~12월에 급격하게 하락하고 있다는 것입니다.  

 

2022년 상반기에는 -1% 정도 미미하게 하락하던 부동산 시장이 하반기에 하반기인 9월에서 12월 사이에 -8% 정도 전국적으로 하락했다는 것입니다. 집값 하락이 가팔르다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

 

결국 정부에서 원하는 부동산의 연착륙과 부동산 거래세를 얻기 위해서는 부동산을 매매하는 사람들이 있어야 합니다. 그렇다면 이번 부동산 규제지역 해제라는 정부의 카드가 부동산 구매자들의 수요를 자극할 것인가? 가 관건입니다.

부동산 규제지역 해제 시 혜택

 

규제 지역 해제 혜택

규제 지역이 해제되면 무엇이 이득인가를 보면 결국 주택을 매도하는 사람에게 많은 이득이 있다는 것을 알 수 있습니다. 집을 사고 판다고 하면 매도자와 매수자가 있을 것이고 결국은 부동산 매매의 주체들에게 서로 이득이 되었을 때 거래가 활발해진다고 볼 수 있습니다. 

 

하지만, 잘 살펴보면 매도자는 세제 혜택 등 이득이 많이 될 것이라는 것을 예측되지만 매수자 입장에서는 이득 되는 것이 많이 있는가? 하는 문제가 있습니다. 매수자 입장에서도 대출을 많이 풀어주기 때문에 당연히 이득이라고 할 수 있습니다. 하지만 DSR이라는 규제가 남아 있습니다. 간단히 연봉이 높은 사람이 아니라면 대출을 많이 받을 수가 없다는 것입니다. 특히 서울에 10억이 넘어가는 아파트를 매매하기 위해서는 표면적으로는 70%까지 대출이 된다고 나와 있지만 평균적인 연봉을 보았을 때 절반인 50%까지도 대출이 나오기가 어렵다고 할 수 있습니다. 규제는 해제가 되었지만 규제가 해제 안된 것과 별반 다를 것이 없다는 것입니다.

 

그렇다면 다주택자 입장에서 집을 더 살 것인가? 하면 그것도 대답이 어렵습니다. 집 값하락이 더 될 것이라고 예측되는데 그냥 돈이 많이 있으니 산다는 것은 말이 안 됩니다. 다주택자는 시장논리를 더욱 잘 아는 사람들이 대다수입니다. 집값이 올라갈 거 같으면 집을 사고 집값이 내려갈 것 같으면 집을 파는 것이 다주택자입니다. 결국 현재는 집을 사지 않을 확률이 높다고 할 수 있습니다.

규제지역 해제 부동산 시장 영향

부동산 규제지역 해제에 따른 부동산 시장에 영향은 어떻게 될 것인가? 이 질문에 대한 해답이 무엇보다 중요합니다. 종합해서 판단한다면  부동산 거래가 조금은 늘어나는 효과는 있을 수 있을지 모르지만 하락 추세를 막기를 쉽지 않다고 결론을 내릴 수 있을 듯합니다. 무주택자이던 다주택자이던 집을 사는 것이 쉽지 않아 보입니다. 전문가 의견에는 내년 집값이 2. 5%이상 하락한다는 의견이 70%가 넘습니다. 이미 대중 심리가 하락을 생각하고 있다는 것입니다. 

 

가장 가까운 시장 시그널은 결국 미국 연방준비은행에서의 금리인상이 멈추는 시점이 언제인가?부터 시작할 듯합니다

물론 금리인상이 멈추면 부동산이 반등할 것이다.라는 단순한 판단은 타당하지 않아 보입니다. 금리인상이 멈추더라도 높은 금리인상이 다소 오랜 기간 유지될 예측이 되고 있기 때문입니다. 결론은 꾸준한 시장 모니터링이 필요합니다. 

 

2023년 새해가 시작되었습니다. 다시 새롭게 하루하루 즐겁게 경제공부 부동산 공부하도록 하겠습니다 ^^